2025 YILI KİRA GELİRLERİ İÇİN 2026 BEYAN REHBERİ (GMSİ)
Sahip olduğunuz konut, iş yeri, arsa, motorlu araç veya çeşitli hakları kiraya vererek elde ettiğiniz gelirler, vergi mevzuatımızda "kira geliri" (Gayrimenkul Sermaye İradı - GMSİ) olarak kabul edilir. Bu gelirlerin, belirli koşullarda yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi zorunludur.
Bu rehber; 2025 takvim yılında elde edilen kira gelirlerinin, 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında beyanına ilişkin temel kuralları ve yasal sınırları kapsamaktadır.
Beyan Dönemi ve Ödeme Takvimi
2025 yılına ait kira gelirleri için beyannamelerin 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında verilmesi gerekir. Tahakkuk eden gelir vergisi, Mart ve Temmuz 2026 aylarında iki eşit taksitte ödenir:
- Birinci Taksit: 31 Mart 2026 (Damga vergisi ile birlikte)
- İkinci Taksit: 31 Temmuz 2026
Vergiler; Dijital Vergi Dairesi, GİB Mobil, anlaşmalı bankalar, PTT iş yerleri veya vergi daireleri aracılığıyla ödenebilir. Verginin süresinde ödenmemesi halinde 6183 sayılı Kanuna göre gecikme zammı uygulanır. 13/11/2025 tarihinden itibaren gecikme zammı oranı aylık %3,7’dir.
Konut Kira Gelirleri ve Mesken İstisnası
Mesken istisnası, yalnızca konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için uygulanır.
YILLARA GÖRE MESKEN İSTİSNA TUTARLARI
| AÇIKLAMA | İSTİSNA TUTARI |
|---|---|
| 2025 Yılı Mesken İstisna Tutarı | 47.000 TL |
| 2026 Yılı Mesken İstisna Tutarı | 58.000 TL |
2025 yılı içinde elde ettiğiniz toplam konut kira geliri 47.000 TL’yi aşmıyorsa yıllık beyanname verilmez; bu tutarın üzerindeyse beyanname verilmesi gerekir. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, istisna tutarı kira gelirleri toplamına sadece bir defa uygulanır.
İş Yeri Kira Gelirlerinde Beyan Sınırları
İş yeri kira gelirlerinde beyan zorunluluğu, gelirin tevkifata (vergi kesintisine) tabi olup olmadığına göre değişir.
İŞ YERİ BEYAN SINIRLARI (2025 - 2026)
| DURUM | 2025 SINIRI | 2026 SINIRI |
|---|---|---|
| Tevkifata (Kesintiye) Tabi İş Yerleri | 330.000 TL | 400.000 TL |
| Tevkifata Tabi Olmayan İş Yerleri | 18.000 TL | 22.000 TL |
Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde; konut kira gelirinden 47.000 TL istisna düşüldükten sonra kalan tutar ile iş yeri kira geliri brüt tutarı birlikte değerlendirilir. Bu toplam 330.000 TL’yi aşarsa, hem iş yeri hem konut kira geliri beyan edilir.
Gider Yöntemleri: Gerçek ve Götürü Gider
Kira gelirinin beyanında vergi matrahını belirlemek için iki yöntemden biri seçilir. Seçim, taşınmaz malların tümü için yapılır; bir kısmı için gerçek, diğer kısmı için götürü gider seçilemez.
- Götürü Gider Yöntemi: Hakları kiraya verenler hariç olmak üzere, belge aranmaksızın istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15’i doğrudan götürü gider olarak indirilir. Bu yöntemi seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
- Gerçek Gider Yöntemi: Gelir Vergisi Kanununda belirtilen giderler, belgelerin 5 yıl saklanması ve gerektiğinde ibraz edilmesi şartıyla indirilebilir.
İndirilebilecek başlıca gerçek giderler şunlardır:
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su, asansör, idare ve sigorta giderleri,
- Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri,
- Sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulde, iktisap (satın alma) yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i,
- Vergi, resim, harçlar ve amortismanlar,
- 2025 takvim yılı için 9.900 TL’yi aşan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu harcamaları,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar.
Tevsik Zorunluluğu, Emsal Kira ve Diğer Kurallar
- Banka ve PTT ile Tevsik Zorunluluğu: Konut ve iş yeri kiralarında tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT belgeleriyle tevsik edilmesi zorunludur. Kısa süreli konut kiralamaları da bu kapsamdadır. Bu zorunluluğa uyulmaması halinde işlem tutarının %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanabilir.
- Emsal Kira Bedeli: Bedelsiz veya düşük bedelli kiralamalarda emsal kira bedeli esas alınır. Bina ve arazilerde kira takdiri yoksa emsal kira bedeli emlak vergisi değerinin %5’idir. Bina veya arazi dışındaki mal ve haklarda ise emsal kira bedeli maliyet bedelinin %10’u esas alınır.
- Dar Mükelleflerde Beyan: Dar mükellefler, Türkiye’de yerleşmiş olmayan, ikametgâhı bulunmayan ve bir takvim yılı içinde devamlı olarak Türkiye’de altı aydan fazla oturmayan gerçek kişilerdir. Tamamı Türkiye’de kesintiye tabi olan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmez. Ancak konut kira geliri 47.000 TL'yi geçerse beyan edilmelidir.
- Süresinden Sonra Beyan ve Pişmanlık: Kanuni süresinden sonra beyanname verilmesi mümkündür. İdarece tespit yapılmadan önce pişmanlık talepli beyan verilebilmekte olup, mevzuat kapsamında pişmanlık zammı ve usulsüzlük cezası uygulanabilir. Konut kira gelirlerinin idarece tespit yapılmadan önce kendiliğinden beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılabilir.